مالیات بر املاک و مستغلات, مالیات بر ارزش افزوده, مالیات شرکت ها

درباره‌ی مالیات بر املاک و مستغلات بیشتر بدانیم

یکی از راه‌های کسب درآمد دولت‌ها، دریافت مالیات است تا از این راه درآمدی برای ارائه‌ی خدمات عمومی به شهروندان داشته باشند. مالیات به شیوه‌های مختلفی گرفته می‌شود و بسته به نوع سرمایه، شیوه و درصد اخذ مالیات متفاوت است. یکی از انواع مالیات، مالیات املاک و مستغلات است. اگر سرمایه‌ای در خانه و ملک دارید یا خانه‌ای را اجرا داده‌اید یا قصد فروش آن را دارید باید با قوانین مالیات بر املاک آشنا شوید. در این یادداشت مروری بر قوانین کشور در این زمینه داریم.

مالیات بر املاک در جهان

اگر چه ۸ هزار سال از تاریخ اولین سیستم‌های مالیاتی می‌گذرد اما مالیات بر املاک سابقه‌ی کمتری دارد. یافته‌های باستان‌شناسی نشان می‌دهد از قرون وسطی مالیات بر املاک در بخش‌هایی از اروپا رایج شد. امروزه در بسیاری از کشورهای دنیا این شکل از مالیات توسط دولت گرفته می‌شود. آمریکا، کانادا، برزیل، هلند، ایرلند، مصر از جمله این کشورها هستند؛ اگرچه که هر کشور بر اساس نوع ملک، مساحت و مالکیت آن، مالیات خاصی را اخذ می‌کنند. اولین بار در سال ۱۳۴۵ در قوانین ایران مصوب شد که تفاوت خرید و فروش ملک به عنوان درآمد مشمول مالیات شود. امروزه انواع مالیات بر املاک و مستغلات در قانون ایران تعریف شده است.

مالیات بر املاک چیست؟

مالیات بر املاک، در واقع مالیات بر ارزش املاک و مستغلات است؛ این نوع مالیات، مالیات مستقیمی است که بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی بابت فعالیت در بازار مسکن گرفته می‌شود و شامل درآمد ناشی از اجاره دادن خانه، زمین و هر گونه نقل و انتقال آن است.

انواع مالیات بر املاک در قوانین ایران

در قانون فعلی ایران ۳ نوع مالیات بر املاک تعریف شده است که عبارت است از:

  1. مالیات بر اجاره املاک
  2. مالیات بر مستغلات خالی
  3. مالیات بر نقل و انتقال املاک

۱- مالیات بر اجاره املاک: یکی از انواع مالیات بر املاک، «مالیات بر اجاره» است که خود بر دو نوع تقسیم می‌شود. این دو نوع عبارتند از: «اجاره‌نامه دست اول» و «اجاره‌نامه دست دوم». 

«مالیات اجاره‌نامه دست اول» مالیاتی است که به درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره املاک و مستغلات تعلق می‌گیرد و در این نوع مالیات، اجاره‌دهنده مالک است. در «مالیات اجاره‌نامه دست دوم» اجاره‌دهنده مالک خانه نیست و خود، ملک را اجاره کرده است. در این نوع «مالیات بر اجاره»، مالیات از مابه‌التفاوت اجاره بهای دریافتی و اجاره پرداختی مستاجر گرفته می‌شود.

۲- مالیات بر مستغلات خالی: یکی از مناقشه‌برانگیزترین انواع مالیات که چند سالی است بحث آن مطرح شده است مالیات بر مستغلات خالی است اما منظور از «خانه خالی» چیست؟ هر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، «خانه خالی» تعریف می‌شود. مالکان خانه‌های خالی باید مالیات بپردازند و از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل بر اجاره، به شرح زیر خواهند شد:

  • سال دوم: معادل یک دوم مالیات بر اجاره
  • سال سوم: معادل مالیات بر اجاره
  • سال چهارم و به بعد: معادل یک‌و‌نیم برابر مالیات اجاره

۳- مالیات نقل و انتقال املاک: این نوع مالیات، مالیاتی است که از خرید و فروش املاک و مستغلات گرفته می‌شود. مالیات نقل و انتقال املاک به چند صورت انجام می‌شود که در ادامه توضیح می‌دهیم:

مالیات بر املاک و مستغلات, مالیات بر ارزش افزوده, مالیات شرکت ها

انواع مالیات بر نقل و انتقال املاک

مالیات نقل و انتقال قطعی: در زمان نقل و انتقال املاک در دفترخانه (با هر نوع کاربری، چه مسکونی و چه تجاری) مالیات نقل و انتقال به میزان ۵ درصد «ارزش معاملاتی» آن ملک از مالک (فروشنده) دریافت می‌شود. تعیین میزان ارزش معاملاتی بر عهده «کمسیون تقویم املاک» است و با در نظر گرفتن پارامترهایی چون مساحت بنا، قدمت بنا، نوع اسکلت بنا، تاسیسات و تجهیزات به کار رفته، نوع استفاده و کاربری، نوع مالکیت، خیابان محل ساخت ملک محاسبه می‌شود.

مالیات انتقال حق واگذاری: منظور از «حق واگذاری» در اینجا حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت ‌تجاری محل است و طبق قانون‌ دو درصد از درآمد ناشی از واگذاری حقوقی  باید به عنوان مالیات پرداخت شود.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک: طبق آیین‌نامه‌های اجرای ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم تمام ساخت‌و‌ساز‌ها شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات هستند. در این نوع مالیات، سازنده ملک باید از سودی که از فروش اولین واحد مسکونی می‌کند مالیات را پرداخت کند. نحوه‌ی محاسبه این نوع مالیات بدین‌گونه است که هزینه زمین و هزینه‌های ساخت‌‌ ساز را از قیمت نهایی فروش واحدها کم می‌کنند و سود به دست آمده مشمول مالیات می‌شود.

مالیات بر درآمد رضایت مالکانه یا حق مالکانه: مالک یا مالکان بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل مشمول مالیات به نرخ دو درصد هستند.

مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک لازم است مدارکی را آماده کنید. این مدارک عبارت است از : 

  1. استعلام دفاتر اسناد رسمی با ذکر نام خریدار.
  2. تصویر سند مالکیت و بنچاق.
  3. کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار.
  4. تصویر پایان کار.
  5. تصویر پروانه تخریب، نوسازی و عدم خلاف (در مورد املاک در دست ساخت).
  6. تصویر صورت مجلس تفکیکی.
  7. تصویر اسناد اجاری رسمی یا عادی.
  8. تصویر گواهی واریز مالیات بر ارث.
  9. تصویر وکالت‌نامه (در صورت مراجعه به وکیل).
  10. کپی مبایعه‌نامه یا قول‌نامه.
  11. نشانی دقیق ملک به همراه نقشه و کروکی محل.

جرایم فرار مالیاتی

در این نوع مالیات، مانند دیگر انواع مالیات‌ها باید اظهارنامه مالیاتی را به موقع پر کنید و در زمان تعیین شده مالیات را بپردازید. در غیر این صورت جریمه خواهید شد. به یاد داشته باشید مالک ملک، سی روز پس از هر معامله تا آخر تیر ماه سال بعد فرصت دارد تا این اظهارنامه را به همراه مدارک به اداره مالیات برای انجام کارهای مالیات بر درآمد اجاره تحویل دهد. در واقع یک سال مالیاتی از یک فروردین ماه تا ۲۹ اسفند است و اگر فردی از آن تخلف کند علاوه بر پرداخت اصل مالیات مشمول جریمه نیز می‌شود. جرایم فرار مالیاتی به شرح زیر است:

  • ده درصد مالیات در صورت عدم ارائه اظهارنامه در موعد مقرر.
  • ۲٫۵ درصد به ازای هر ماه تاخیر در پرداخت مالیات.
  • در صورت ارائه اظهارنامه تقلبی یک برابر مالیاتی را که باید بپردازند نیز جریمه می‌شوند.

عطیه ملک‌زاهدی

ارسال نظر